Giriş
Sürdürülebilirlik, yeni bir kavram gibi gözükmekle beraber aslında eski bir dünya görüşüdür. Tam açıklayıcı ve genel bir tanımı olmasa da sürdürülebilirliğin herkesçe bilinen ve Brundtland Komisyonu’nun yaptığı tanım şu şekildedir;
“Sürdürülebilir Büyüme, gelecek kuşakların kendi ihtiyaçlarını karşılama yeteneklerini ellerinden almaksızın, bugünün ihtiyaçlarını karşılamaktır.”
Sürdürülebilir büyüme eldeki kaynakların verimli ve maksimum ölçüde kullanılmasını gerektirir. Sürdürülebilirliğin amaçları arasında temel ihtiyaçların karşılanması ve çevre kaynaklarının sınırlı olduğunun kavranması ve buna göre planlı yapılması ön plandadır. 2002 yılında Güney Afrika Cumhuriyeti’nin Johannesburg kentinde gerçekleştirilen BM Dünya Sürdürülebilir Kalkınma Zirvesi’nde imzalanan Johannesburg Sürdürülebilir Kalkınma Siyasi Bildirisi’nde sürdürülebilir kalkınma hedefleri olarak tüketim/üretim kalıplarının değiştirilmesi, yoksulluğun ortadan kaldırılması ve doğal kaynakların korunması gibi maddeler belirlenmiş ve bu hedeflerin karşısındaki engeller olarak zengin ve yoksullar arasındaki uçurumun derinleşmesi, biyolojik çeşitliliğin bozulması, küreselleşmenin olumsuz etkileri ve demokratik sistemlere duyulan güvenin azalmış olması belirtilmiştir. Sürdürülebilir büyümenin sağlandığı bir sektör sürdürülebilir kalkınma yaşayacaktır. İş dünyası için sürdürülebilir kalkınmanın tanımını yapacak olursak, işin gerektirdiği stratejilerin, şirket ve ortakların ihtiyaçlarını karşılayacak şekilde iş yaşamına adapte edildiği ortamda, gelecekte de ihtiyaç duyulacak olan insan ve doğal kaynakların korunması, sürdürülebilir olması ve geliştirilmesi olarak sürdürülebilir kalkınmayı tanımlamamız mümkündür. Bir sektörün sürdürülebilir kalkınmayı sağlayabilmesi için uygulaması gereken üç ilke söz konusudur. Bunlardan ilki çevresel değerleri ve çevreyi korumaktır, özellikle de inşaat sektörü günümüzde bütün teknolojisini yenilenebilir enerji üzerinde geliştirmeye çalışmaktadır. Bunun sebebi de kendi enerjisini üretebilen, inşaat esnasında ve kullanım sırasında çevreye az zarar veren binaların talep görmesidir. Bu talebi pekiştiren diğer faktör sosyal hayatı geliştirme ve iyileştirme üzerinedir. Üçüncü etken ekonomik gelişmelerdir. Dünya pazarının giderek küçülmesi ile ufak dalgalanmaların bile piyasaların seyrini değiştirebildiği zamanımızda gayrimenkul piyasası da ekonomik gelişmelerin ışığı altında ve iç dinamikler etkisi altında gelişmektedir. Türkiye’de gayrimenkul sektörünün önde gelen kuruluşu olarak kabul edilen gayrimenkul Yatırımcıları Derneği (GYODER) tarafından, gayrimenkul sektörü için kapsamlı bir veritabanı oluşturmak amacıyla hazırlanan “Türkiye ve Dünya Gayrimenkul Sektörü 2011 Birinci Çeyrek Raporu” sonuçlarına göre Türkiye ekonomisinin yüzde 11 büyüme gösterdiği ilk çeyrekte, inşaat sektörü de, yüzde 14. 8lik büyüme ile en hızlı büyüyen ikinci sektör oldu. GYODER, inşaattaki büyümenin önemli oranda ticari gayrimenkuldeki canlılıktan beslendiğini, konuttaki durgunluğun ise devam ettiğini açıkladı. Konuttaki durgunluğun sebebi olarak ise kredi faiz oranlarında oluşan artış eğilimi olarak yorumlanmıştır. Ticari gayrimenkul sektöründeki canlılığın en büyük sebeplerinden biri AVM’lerdir. 2011 yılının ikinci çeyreğinde açılan 11 yeni AVM ile toplam AVM sayısı 278’e ve toplam kiralanabilir alan büyüklüğü 6.87 milyon m
2
’ye yükselmiştir. Türkiye’de gayrimenkul piyasasını etkileyen faktörler olarak nüfusun hızla artması, kırsal bölgelerden kentsel bölgelere göç hareketi, doğal felaketler, çok uluslu şirketlerin sayısının artması ile birlikte artan ofis ihtiyacı ve Türkiye’nin coğrafi konumu nedeniyle artan lojistik hizmetleri ile ilgili inşaat ihtiyacının artması sayılabilir. Türkiye’de gayrimenkul piyasası aşağıdaki şekilde gruplanabilir: -Konut piyasası -Ofis piyasası -Lojistik piyasası -Alışveriş merkezleri Türkiye’deki gayrimenkul sektörü ekonomik krizlere göre değişik dalgalanmalar yaşayabilmektedir. Örneğin 2008 yılında başlayan küresel ekonomik kriz tüm dünyada olduğu gibi Türkiye’de de gayrimenkul sektörünü olumsuz etkilemiştir. Türk ekonomisindeki gelişmeler ve kendi iç dinamikleri gayrimenkul piyasasının gelişiminde belirleyici özelliklere sahiptir. Küresel Kriz Sonrası Gayrimenkul Sektörü ve Türkiye için Öngörüler 2015 raporuna göre 2010-2015 yılları arasında yıllık ortalama yüzde 4,5 ekonomik büyüme varsayımına bağlı olarak konut kredilerinin 2015 yılında 124 milyat TL ile GSMH’nin yüzde 7,5’ine ulaşacağı öngörülmektedir. Bu öngörü 2010 yılındaki 17,4 milyar TL’yi 2015 yılında 36,9 milyar TL’ye kadar çıkaracak ve 2015 yılında 75 bin TL büyüklüğünde 492 bin adet konut kredisi kullanılabilecek duruma gelecek. Ancak hane halkı gelir dağılımındaki göreceli iyileşme ve ekonomik büyüme varsayımı altında en yüksek gelir grubu dışındaki hane halkları ancak faizlerin aylık ortalama 0,6-0,8 arasına inmesi halinde konut kredisi kullanılabilir hale gelecektir. Buradan şu sonuç çıkıyor ki, ilerleyen yıllarda aylık faizlerin düşmesi konut piyasasının 2011 yılındaki durgunluğunu değiştirebilir, öte yandan konut piyasasındaki durgunluk devam edebilir hatta değer kaybedebilir.
1. Konut Piyasası
Konut piyasasını genel olarak özetlemeden önce konut talebinin sebeplerinden bahsetmek gerekmektedir. Konut talebi, barınma amaçlı ya da endüstrileşme ve şehirleşme olgusunun bir sonucu olmak üzere iki şekilde olabilmektedir. Konut ayrıca tasarrufların değerlendirilmesinde kullanılan bir yatırım aracıdır. Buna göre, konut talebi ve direkt olarak konut piyasası istenilen konutun fiyatından ülke içindeki gelir dağılımına, tüketim eğilimlerine kadar pek çok toplumsal olgudan etkilenmektedir. Özellikle büyük şehirlerde meydana gelen nüfus artış hızı, hızlı kentleşme ve göçler, gelir düzeyi, istihdam, yatırım imkânları ve aile yapısı konut talebini değiştiren etkenlerdendir. Türkiye’de sürekli göç alan şehirlerin başında İstanbul, Ankara, İzmir gibi büyük şehirler gelmektedir. Böylece bu büyük şehirlerde konut ihtiyacı artmaktadır. Konut ihtiyacının çoğalmasına etki eden temel nedenlerden biri de ülkedeki gelir dağılımının adaletsiz olmasıdır. Sosyal devletin tasfiyesi, özel mülkiyetin çoğalması, kamu mülkiyetinin dağıtılması bu dağılımın adaletsizleşmesine sebep olmaktadır. 2008 piyasa koşulları göz önünde bulundurularak yazılan İstanbul Gayrimenkul Piyasaları Raporu’na göre Türkiye’deki konut piyasası, depreme dayanıksız mevcut binaların yenilenmesi ihtiyacı, hane sayısındaki hızlı artış ve giderek büyüyen orta gelirli kesimin artan yatırım isteği nedeniyle son derece büyük bir potansiyel taşımaktadır. Global ekonomik koşullar genel talebi azaltsa da, ipotekli konut finansmanının işlerlik kazanması da konut talebini arttıran önemli etkenlerdendir. Ancak büyük şehirlerden İstanbul’un bu rapora göre önünde kontrolsüz kentsel büyüme gibi ciddi bir tehdit bulunmaktadır. Rapora göre kontrolsüz kentsel büyüme, konut sektöründeki sürdürülebilir büyümenin önündeki en önemli tehdittir. Bu değerlendirmeden yola çıkarak kentsel dönüşüm projelerine yatırımın konut piyasasının sürdürülebilir büyümesini sağlaması yolunda önemli bir etkisi olduğu açıktır. Konut sektöründeki sürdürülebilir büyümenin sağlığı için konut sorunları çözülmelidir. Bu sorunlar daha önce de dediğimiz hızlı ve plansız kentleşme, toprak ve kent rantı, yoksulluk, imar afları ve boş ya da aşırı derecede kalabalık konutlardır.
Konut Sektörü Analizi
Şekil 1
: Konut Satış Sayıları Grafiği Türkiye Geneli Konut Satış Sayıları grafiğine baktığımızda 2010’un son çeyreği ile 2011’in ilk çeyreği arasında 6000’lik bir düşüş söz konusudur ancak bu düşüş daha önceki senelerle uyumlu bir düşüş değildir. 2010’un dört çeyreği konut satışlarında sürekli bir iniş-çıkış hali söz konusudur.
2. Ofis Piyasası
Ofis piyasası Türkiye’de İstanbul, İzmir ve Ankara şehirlerinde yoğunluk göstermektedir. İstanbul’daki ofis piyasası uluslararası standartlara daha yakındır. Ofisler A, B ve C olarak sınıflandırılmaktadır, bu sınıflandırma ofis fiyatlarına ve konumlarına göre düzenlenmektedir. 2002 yılından itibaren Türkiye’deki çok uluslu şirketlerin, yabancı yatırımların ve büyük ulusal şirketlerin sayısı ile ofis piyasası gelişmeye başlamıştır. İstanbul’daki toplam ofis alanının %75’i Avrupa yakasında bulunmaktadır. 2009 yılı Avrupa Gayrimenkul Piyasalarında Gelişen Trendler Raporu yurt dışındaki yatırımcılar İstanbul’da gayrimenkul yatırımı açısından en çok ofis alanlarına sıcak bakmaktadır. Diğer illerde de büyük fırsatlar olduğundan, ancak mevzuat tamamlanmadığı için bu fırsatların değerlendirilmediğine işaret edilmiştir aynı raporda. Ayrıca İstanbul Gayrimenkuller Piyasa Rapor’unda da İstanbul’daki A tipi ofislerin depo yetersizliğinden bahsedilmiştir. Bu raporlardan yola çıkarak ileriki yıllardaki ofis piyasasının canlılığını sağlamak adına A tipi ofislerin gelişmesine ve Anadolu’daki ve diğer büyük şehirlerdeki ofislerin mevzuat düzenlemelerine önem verilmesi gerekmektedir.
3. Lojistik Piyasası
Türkiye’de lojistik piyasası en hızlı büyüyen piyasalar arasında bulunmaktadır. Türkiye’nin Asya, Avrupa, Orta Doğu ve Kuzey Afrika’nın ulaşım yollarının kesiştiği noktada bulunması önemini artırmaktadır. Türkiye’deki lojistik faaliyetlerinin %60 civarı İstanbul’da yapılmaktadır. Lojistik piyasasının performansı ekonomik şartlara büyük ölçüde bağlıdır. Türkiye’nin en büyük lojistik pazarını oluşturan üç şehir İstanbul, İzmit ve Tekirdağ’dır. Lojistik pazarın perakende sektöründeki gelişmelere oranla depolama tesislerindeki talep de artmaktadır. Artan talep arsa fiyatlarında ve kaliteli depo kiralarında yüksek oranlı artışlara neden oluyor, şehir merkezine yakın küçük arsaların metrekare fiyatları 450 € ve en yüksek kira oranları 5-6 € seviyesine yükseliyor. Neredeyse İstanbul şehrindeki tüm lojistik alana ev sahipliği yapan Anadolu yakası başlıca lojistik pazarı olarak öne çıkmaktadır. EMG, Goodman ve Logiturc gibi yatırımcılar, şehrin stratejik konumu, yüksek nüfusu ve kuvvetli perakende pazarından kaynaklanan potansiyelini dikkate alarak uzun vadede önemli bir lojistik merkezi olarak gördükleri bu pazara yatırımlarına devam etmektedir.
4. AVM Piyasası
AVM piyasası Türkiye’nin geneline yayılmıştır.AVM’ler genel olarak İstanbul, Ankara ve İzmir gibi büyük şehirlerde yoğunlaşsa da diğer illerde de AVM inşaatları yaygınlaşmaktadır. 2010 yılında açılan AVM’lerin yüzde 58’i Ankara ve İstanbul’da yoğunlaşırken, 2011 yılında açılacak 25 AVM ile birlikte AVM bulunan il sayısı 50’yi geçecektir. 266 olan AVM sayısının 2011 yılı sonunda 291’e, 2012 yılı sonunda da 323’e yükseleceği tahmin edilmektedir. Türkiye Gayrimenkul Piyasası 2010 Gelişmeleri ve 2011 Öngörüleri raporuna göre AVM’lerde sürdürülebilir büyüme yabancı fonların AVM’lere yönelmesiyle gelişme kaydedecektir. Her ne kadar art arda açılan AVM’lerin ekonomik anlamda birbirlerine zarar vermesi konusu gündemdeyken diğer yandan Perakende Yasası olmadığı için Türkiye’deki AVM’ler yabancı sermayenin ilgi odağı olmuş durumda.
5. Sürdürülebilir Kalkınmanın Ölçülmesi
Sürdürülebilir Kalkınma oranının ölçülmesi konusunda pek çok farklı yorum yapılabilmektedir. Sürdürülebilir Kalkınma kavramının gelişmesiyle birlikte Gayri Safi Yurtiçi Hasıla ( GSYH) gibi geleneksel göstergelerin sürdürülebilirlik üzerinde işlevinin azaldığı görülmüştür. Sürdürülebilir Kalkınma göstergeleri, çevresel, sosyal ve ekonomik etkenlerin ışığı altında bir tür performans değerlendirme aracı olarak hizmet etmektedir. Göstergelerin seçilmesi sırasında sonuçların değerlendirilmesi sırasında doğacak sorunlara dikkat etmek gerekmektedir. Birçok uluslar arası organizasyon ve kuruluşun kendi sürdürülebilir kalkınma göstergeleri setini oluşturma ve geliştirme çalışmaları sürmektedir. Bunlara örnek olarak; Birleşmiş Milletler CSD Göstergeleri, Avrupa Ortak Göstergeleri ve Sürdürülebilirlik Barometresi gösterilebilir. İnşaat ve konut sektöründeki göstergelerden bahsedecek olursak, konut fiyatlarından ziyade yeni konut inşaat izinleri, inşaat harcamaları, cari emlak satışları, yeni konut satışları gibi emlak sektörünün genel göstergeleri karşımıza çıkmaktadır. Bu göstergelere baktığımız zaman özellikle 2006 yılında yani kriz öncesinde bir düşüş yaşandığını görebiliriz.
6. Gayrimenkul Sektöründe Sürdürebilir Büyümeye Etki Eden Faktörler
Türkiye Müteahhitler Birliği’nin 2011’in ilk çeyreğinden sonraki İnşaat Sektörü Analizi raporuna göre Türkiye’de 2011’in son 3 çeyreğinde konut fiyatları düşeceği ve büyümenin 2010’un gerisinde kalacağı beklenmektedir. Ekonominin ısınmasına karşı alınan önlemlerin konut sektöründeki büyümenin hızını keseceğine işaret edilmektedir. 2011’in ilk çeyreğinde %14,8 büyüyen inşaat sektörünün 2010’un %8,9’luk büyümesinin gerisinde kalacağı düşünüldüğünde yaklaşık olarak %8,5’luk bir büyümenin olabileceği tahmin edilmektedir.
6.1. Gayrimenkul Sektöründe Sürdürülebilir Büyümeyi Olumlu Etkileyen Faktörler
Türkiye’de gelecek yıllarda konut sektöründeki sürdürülebilir büyümeyi olumlu yönde etkileyen unsurları sıralayacak olursak;
– Konut sektörünün can damarı olan büyük şehirlerin göç oranları konut talebini arttırmakta, sonuç olarak da konut sektöründeki büyümeye sebep olabilmektedir. Örnek şehir olarak İstanbul’u incelediğimiz zaman, Türk İstatistik Kurumu’nun verilerine göre net göç hızı 2007-2008 yılları arasında %2,1 iken, 2008-2009 yılları arasında %3,6, 2009-2010 yılları arasında da %7,77’ye kadar yükselmiştir. Bu rakamlara göre İstanbul’un her sene artan bir grafikle göç aldığı ve böylece daha fazla konuta ihtiyaç olacağı açıklanabilir.
– Milli gelir artışı, her sektör için olduğu gibi inşaat sektörü içinde olumlu bir gelişmedir. Türkiye İstatistik Kurumu’nun 2011 Ocak- Mart aylarına ait milli gelir tahminlerine göre, bir önceki yılın (2010)un ilk üç ayıyla karşılaştırıldığında Türkiye’nin rekor bir oranda (%11’lik) oranda bir büyüme temposuna girildiği görülmektedir. İnşaat Sektörünün geleceği açısından olumlu olabilecek istatistiklerden birisi ülkenin milli gelir açısından büyüme yaşamasıdır.
– Toplumun konut ihtiyacının ve konuta yatırımı seçmesinin de konut sektöründeki sürdürülebilir büyümeye katkısı bulunmaktadır.
– Kentsel dönüşüm projeleri, ‘yetkin ev’ kavramını ortaya çıkarınca insanlar artık nitelikli evler talep etmeye başlamıştır. Bu yüzden kentsel dönüşüm projelerinin de gayrimenkul sektörüne etki ettiği varsayılabilir.
6.2. Gayrimenkul Sektöründe Sürdürülebilir Büyümeyi Olumsuz Etkileyen Faktörler
Türkiye’de gelecek yıllarda konut sektöründeki sürdürülebilir büyümeyi olumsuz yönde etkileyen unsurları sıralayacak olursak;
– Yapıyı oluşturan yapı malzemelerinin finansal piyasadaki durumu direkt olarak konut fiyatlarını arttırmakta ve dolaylı olarak da konut taleplerinde düşüşlere sebep olmaktadır. Türkiye İstatistik Kurumu’nun 2011 verilerine göre Bina İnşaatı Maliyet Endeksi 2011 yılı ikinci döneminde, bir önceki döneme göre yüzde 4,35, bir önceki yılın aynı dönemine göre yüzde 12,76 ve dört dönem ortalamalara göre de yüzde 8,70 artış göstermiştir. Bunun da sebeplerinden biri demir fiyatlarındaki artıştır. 2010 yılı Temmuz ayında tonu 1000 lira olan demirin 14 Temmuz 2011 tarihinde 1510-1595 lira arasında satışa sunulması, konut fiyatlarını da arttırmaktadır. İleriki yıllarda olabilecek bir inşaat malzemesi fiyatının artışı, konut maliyetini daha da arttırabilir ve sürdürülebilir büyümeyi zarara uğratabilir.
– İstanbul Emlak Komisyoncuları ve Danışmanları Odası’na göre 2011 yılı Temmuz ayı itibariyle kredi faizlerinin artması sebebiyle konut satışlarında yüzde ellilik bir düşüş olmuştur. Kredi faizlerinin artması durumu alıcıya ileriki yıllarda zarara uğratacağı için konut talebi kredi faizlerinin artmasıyla azalmaktadır. İleri bir zamanda faizlerin azalmayacağı, hatta az da olsa biraz daha artacağı tahmin edilmektedir.
Şekil 2:
Konut Kredisi Aylık Faiz Oranı (TCMB)
– Yurtdışı-yurt içi finansal krizlerin borsada yarattığı dalgalanmalar yapı maliyetini arttırmaktadır. Komşu ülkelerde yaşanan krizler, devlet başkanlarının olası bir kriz için yaptığı uyarılar göz önüne alınarak fiyatlarda artış olabilmektedir. Bu yüzden konut piyasasında sürdürülebilir bir büyüme ancak durgun bir finansal piyasa da mümkün olabilmektedir. Endişe edilen ileriki bir krizin varlığı düşünülecek olursa konut piyasasındaki büyümenin zarar göreceği söylenilebilir.
7. Gayrimenkul Sektöründe Sürdürülebilirliği Etkileyen Alt Faktörler
Yukarıdaki ekonomik, sosyal ve çevresel sebeplerden doğan ana faktörlerin haricinde, bir de her şehrin kendine ait özel alt faktörleri bulunmaktadır. Bu alt faktörler şehirlerin gerekli su, elektrik, doğalgaz alt yapılarının durumundan, coğrafi konumuna, o şehirdeki firmaların büyüme gücünden aralarındaki rekabete kadar geniş bir çeşitlilikte olabilir. “Türkiye’nin Şehirleri Sürdürülebilirlik Araştırması”na göre İstanbul’daki genel sürdürülebilirliği etkileyen alt faktörlerin en etkilisi olarak coğrafi konum, yeni teknolojilerin kullanımı ve yatırımcı için cazibeli olması faktörleri gösterilmiştir.
SONUÇ
Sürdürülebilir Kalkınma, dünyadaki doğal kaynakların ihtiyaçlardan fazla kullanımını önleyerek, iyileştirmek; dünya vatandaşlarının hayat kalitesini arttırmak ve ekonominin iyileşmesine hizmet vermeye odaklanmıştır. Bu çalışma kişi yaşamlarından başlayarak, uluslararası platforma kadar girişimci yaklaşımlarla davranışlarımızı ve politikalarımızı değiştirmemizi temel alır. Sürdürülebilir Kalkınma bir şirketin kurumsal davranış biçimini ve kimliğini dolayısı ile şirketin ulusal ve uluslararası pazarlardaki değerini ve konumunu etkiler. Mustafa Kemal Atatürk’ün de dediği gibi ; “Bir şahsın yaşadıkça memnun ve mutlu olması için lazım gelen şey, kendisi için değil, kendisinden sonra gelecekler için çalışmasıdır.”
KAYNAKLAR
Hatipoğlu Z. (2007) Türkiye’de Sürdürülebilir Gelir Büyümesi Ne kadar? İstanbul.
Küçükaslan, N. (2011) Sürdürebilirlik Kavramının Tarafları,
https://www.mimarizm.com/disses/Detay.aspx?id=1686
(2011 01.03).
Düzgün S. (2011), Ziraat Yatırım Sektör Raporu, Ziraat Yatırım, İstanbul.
İMO (2008), İMO Konut Raporu, Teknik Güç Dergisi, İstanbul.
Jones Lang Lasalle (2008), İstanbul Gayrimenkul Piyasaları Raporu, Jones Lang Lasalle, İstanbul.
: Jones Lang Lasalle (2011), Türkiye Gayrimenkul Piyasası 2010 Gelişmeleri ve 2011 Öngörüleri Raporu, Jones Lang Lasalle, İstanbul.
Gürlesel F.C. (2011), Türkiye ve Dünya Gayrimenkul Sektörü 2011 Birinci Çeyrek Raporu, Gayrımenkul Yatırım Ortaklığı Derneği, İstanbul.
PriceWaterHouse Coopers, Urban Land Institute (2009), 2009 Yılı Avrupa Gayrimenkul Piyasalarında Gelişen Trendler Raporu, İstanbul.
Garanti Mortgage (2011),
https://www.garantimortgage.com/BilgiEdin.aspx
www.reidin.com
